http://azenpenzem.hu
Egyre több adat és elemzés szól arról, hogy beindult a hazai lakáspiac. Részletesebben megvizsgálva azonban ez nem minden területre és vevői rétegre lehet igaz.
Az ingatlanközvetítők tapasztalatai is meglehetősen vegyesek. Az egyre biztosabbnak tűnik viszont, hogy a nagy közvetítői láncok pozíciója javul, ami nem feltétlenül igaz az ő szolgáltatásaikat igénybe vevőkre.
A budapesti átlagos lakásárakból, az átlagos nettó bérekből és az elérhető jelzáloghitelek kamatai alapján a Concorde befektetési alapkezelője, Zsiday Viktor úgy látja: sohasem volt még ilyen olcsó a lakás, mint napjainkban. Zsiday arra a kérdésre kereste a választ, hogy ha valaki félre tud rakni 36 havi átlagos nettó fizetést, és hajlandó arra, hogy akkora hitelt vegyen fel, amelynek törlesztésére (20 éves hitelperiódust feltételezve) a fizetésének a harmada elegendő, akkor hány négyzetméter lakást tud megvenni.
Az adatok szerint míg 1998-ban 31 négyzetmétert, 2001-ben 22-őt, 2002-2007 között 34-36 négyzetmétert tudott megvenni, addig most több mint hatvanat. Mindez akár a lakásárak 60 százalékos emelkedését is előre vetíthetné (így térhetnénk vissza a 2002-2007 közötti rendekhez). Zsiday sem gondolja azonban, hogy ekkora drágulás országosan bekövetkezhetne.
Amennyiben a jelzálogkamatok ennyire alacsonyak maradnak, és tovább nőnek a nominális bérek, Budapesten (és néhány vidéki nagyvárosban, ahol van munkalehetőség) igen jó esélye van a lakások árának jelentős emelkedésének. Számos vidéki, negatív nettó migrációval jellemezhető helyen viszont az olcsóság ellenére is rosszak a kilátások. Egyre jobban szétszakadhat tehát az ország. A kockázatokat pedig – mint arra korábban már több cikkünkben is utaltunk – növelheti még, hogy az „adósmentés” során miként kezelik a valóban bajban levőket (hány lakás zúdulhat azonnali kínálatként a piacra).
Ez a markáns eltérés nemcsak földrajzi összetételre, hanem a potenciális vevőkére is érvényes. A Duna House (DH) tapasztalatai szerint a vevők 75 százaléka még mindig készpénzes, a hitelfelvétel pedig az érintettek nyolc százalékánál különböző okokból meghiúsul (egyes bankoknál ennél sokkal rosszabb számokról is hallottunk). Biztosra vesszük, hogy a hitelkorlátra vonatkozó új jegybanki szabályozás tovább emelheti ezt az arányt.
A közvetítők sokszor titkolóznak
Ambrus Tamás, a DH országos értékesítési vezetője (tőle származtak a fent leírt információk is) az Erste Bankkal közösen kiadott közleményben hangsúlyozta: mivel lakást viszonylag ritkán vásárolnak az emberek, a sokszereplős folyamatot – ügyvéd, bank, közjegyző – nem mindig látják át, sokszor nincsenek tisztában a költségekkel. Körképünk alapján ez egyre inkább igaz a közvetítői jutalékokra is. Míg ugyanis korábban elég könnyen lehetett tájékozódni arról, hogy a különböző értékesítési módok esetében (a kizárólagosságtól a bárki által ajánlhatóig) milyen díjakat számolnak fel az ingatlanosok, ma ezt időnként alig lehet kihúzni az ügyintézőkből. Helyenként a korábbinál okkal nagyobb az alku lehetősége (ehhez azonban nagyon kurrens, esetenként több vagy nagyobb értékű ingatlan kell).
A piac élénkülését mutathatja, hogy az ingatlanközvetítőknél két évvel ezelőtt beindult árverseny mára némiképp visszafordult (lásd táblázatunkat). Ügyfélként több hálózatnál érdeklődve azt tapasztaltuk, hogy az ügyfelek egyre inkább a nagyobb hálózatokhoz fordulnak– még ha azok drágábbak is. Egyre nagyobb teret nyerhetnek azok a közvetítők, amelyek komoly banki kapcsolattal rendelkeznek, pláne egyenesen banki hátterűek. Utóbbiaknál a hitellel terhelt ingatlanok értékesítése is zökkenőmentesebbnek tűnik.
A vevők szempontjából pedig nem elhanyagolható, hogy a kínálatban szerepelnek az úgynevezett „banki ingatlanok” (ezek a bajba kerül adósok lakásait is jelenthetik). Az FHB Ingatlan kínálatában jelenleg 87 ilyen ajánlatot találtunk, az 1,45 millió forintos áron ajánlott kevermesi családi háztól egy 187 millió forintos műemlék irodaházig Pécsett. Az OTP tudatosan nem jelzi kínálatában az ilyen ingatlanokat (az árelvárásokat ugyanis ez önmagában is befolyásolja), de persze azok azért jelen vannak.
“Részletesebben megvizsgálva azonban ez nem minden területre és vevői rétegre lehet igaz.”
.
Itt akár abba is lehet hagyni az olvasást! 😛
Ingatlanosokkal beszélgetve elmondták kb. egy hónapja, hogy az alacsony ingatlan árak és a szintén alacsony banki kamatok miatt egyesek a pénzüket könnyen kiadható kisebb lakásokba fektetik. Ez egy kissé átszabta a leginkább keresett lakás méreteket.