Csepel.info

Az utóbbi néhány évben elterjedt módszer például, hogy az önkormányzatokhoz benyújtott és végül pozitívan véleményezett építési tervekhez képest teljesen más, a terveken nem szereplő lakásokat építenek meg a vállalkozók. Ilyen eset például az, amikor 1-2 lakásos lakóépületek helyett végül négy vagy többlakásos lakóépületeket alakítanak ki egy adott területen. A cél pedig, hogy minél több pénzt keressen ezzel a vállalkozó. Mint látni fogjuk, ilyenkor az önkormányzat szinte tehetetlen, leginkább pedig az újdonsült vevők járnak pórul, akiknek viselniük kell a jogkövetkezményeket.

A trükk lényege, hogy a lakásszámot növelik, mégpedig úgy, hogy azokon kisebb átalakításokat hajtanak végre. Ilyen például bizonyos ajtók befalazása, így növelve a lakások számát az épületben. A több lakás pedig több vevőt jelent – ez pedig még több pénzt. A lebukást elkerülve ezekre az átalakításokra mindig a hatósági ellenőrzéseket követően kerül sor.

A dolog nemcsak hogy törvénytelen, de óriási problémákat tud okozni a vevőnek is. Még akkor is, ha a vevő ismeri a szabályokat és azok felett szemet hunyva megy bele a vásárlásba, hiszen ekkor a szabálytalan építés egyik megvalósítója lesz az új tulajdonos (építtető) is, így vele szemben is eljárhatnak a hatóságok. Ugyanakkor még nagyobb baj, ha a vevő nincs tisztában a helyzettel, erről laikusként nem tud, vagy nem is világosítják fel erről. Ekkor ugyanis jóhiszeműen esetleg megvesz egy önálló lakást, majd az esetleges hatósági eljárás, vagy ingatlanügyi eljárás után szembesül a következményekkel, hogy egy közös tulajdonú közös lakásban lesz résztulajdonos. Az ilyen jellegű cselekmények áldozatai nehezen tudják utólagosan kárukat érvényesíteni, hiszen, ha a kivitelező levonult a területről (vagy esetleg felszámolásra került) a kár behajtása szinte ellehetetlenül.

Egy esetleges polgári, vagy kártérítési perben is nehezedik a bizonyítás, hiszen építési engedély hiányában automatikusan az építtető és az ingatlantulajdonosok felelnek a jogkövetkezményekért és amióta egyes építkezéseknél építési napló sem kötelező, így a szakszerűtlen építési munka tárgyi bizonyítása is problémás lehet.

Ha a lakásnak nincs önálló albetétje akkor annak az értéke is alacsonyabb így a vételár is túlzóan magas lehet ebben az esetben.

Tehát egy ilyen ügyben könnyen kerülhet akár a jóhiszemű tulajdonos is olyan helyzetbe, melyben egy rendezetlen jogi hátterű ingatlan tulajdonosa lesz és olyan kompromisszumokat kell kötnie a szabályosság érdekében, melyek betartása hatalmas életvitelbeli áldozatot követel, a jogi megpróbáltatásokról nem is beszélve.

Na de mit tud tenni a vevő, hogy ezeket elkerülje?

A legfontosabb, hogy az ÉTDR-be (Építésügyi hatósági engedélyezési eljárásokat Támogató elektronikus Dokumentációs Rendszer) belépve az oda feltöltött terveket meg lehet tekinteni és ellenőrizni a lakásszámot. Erre akkor van szükség, ha a kivitelező nem adja át a terveket, vagy ha mégis, akkor az átadott terveken lakásszámban eltérést tapasztal. Bármely laikus ügyfél, az építésügyi hatóság segítségével tájékozódhat olyan alapvető előírásokról, melyek az építkezés szempontjából meghatározók, ilyen többek között a létesíthető lakásszám is.

Kérdések és válaszok

Miért nem építhető a 800 m2-nél kisebb telkeken 4 lakásos ház Csepelen?

Cél az élhető és humánus lakókörnyezet kialakítása. A helyi építési szabályzat szerint 800 m2 alatti telken csak egy lakás építhető, ez a szabály elősegíti, hogy az eredetileg egy telek-egy lakás struktúrán alapuló kertváros ne váljon élhetetlenül sűrűvé, visszaszoruljon a telek lehetőségeit túlfeszítő, a környezet adottságait figyelmen kívül hagyó építési tendencia. A túlzott sűrűség parkolási problémákat és zöldfelület vesztést is generál, hiszen az ott lakók éppen a sok zöld, a kertvárosias nyugalom miatt szeretnek itt élni, és az újonnan beköltözők is ezeket az értékeket keresik elsősorban.

Mi az eljárás?

A lakóépület építésre vonatkozó egyszerű bejelentés után az építkezést, majd pedig az épület felépülete után az elkészült épületet az építésügyi hatóság (Budapest Főváros Kormányhivatala Építésügyi és Örökségvédelmi Főosztály Dél-Pesti Építésügyi és Építésfelügyeleti Osztálya) ellenőrzi és a szabályos építés után, állít ki róla hatósági bizonyítványt. [155/2016. (VI.13.) Korm. rend. 6. §]

Az újonnan felépült lakóépületeket, a felépítésük után az ingatlan-nyilvántartásban is fel kell tüntetni. Ennek szükséges, de nem elégséges feltétele az építésügyi hatóság által kiállított hatósági bizonyítvány, ahol a jóváhagyott, szabályosan tervezett lakásszám is feltüntetésre kerül. Ha a megvalósult állapot és a hatósági okirat között eltérést állapít meg az ingatlanügyi hatóság, úgy annak tisztázásáig a kötelező átvezetést nem hajtja végre és így építtető szintén problémába ütközhet mind a finanszírozásánál, mind az építésügyi hatóságnál.

Az újonnan épülő többlakásos lakóépületek az esetek többségében társasházakká alakulnak, mely segíti a tulajdonosi közösség tulajdonainak meghatározását, a jogosultságok és felelősségi körök egyértelmű tisztázását. A társasházzá alakulást is gátolja ha társasház albetétjeinek a száma nincs összhangban a hatósági okiraton feltüntetett lakásszámokkal.

I. Milyen engedélyek kellenek egy lakóépület megépítéséhez?

2016. évtől kezdődően a bürokráciacsökkentés keretében több építésügyi előírás is megváltozott, mely radikálisan átalakította az addig megszokott építéshatósági engedélyezési rendszert.

Ennek folyományaként először is rendkívül kiszélesedett azon építmények köre, melyek megvalósításához már nem kell építési engedély, illetőleg a lakóépületek többségének építéséhez már csak egyszerű bejelentést kell tenni az építésügyi hatósághoz.

Jelenleg egyszerű bejelentéshez kötött építési tevékenység

a) a legfeljebb 300 négyzetméter összes hasznos alapterületű új lakóépület építése,

b) műemlék kivételével meglévő lakóépület 300 négyzetméter összes hasznos alapterületet meg nem haladó méretűre bővítése, valamint

c) a 300 négyzetméter összes hasznos alapterületet meghaladó új lakóépület építése, amennyiben az építtető természetes személy, az építési tevékenységet saját lakhatásának biztosítása céljából végzi és az így megépült új lakóépület egy lakásnál többet nem tartalmaz,

d) műemlék kivételével meglévő lakóépület 300 négyzetméter összes hasznos alapterületet meghaladó bővítésére irányuló építési tevékenység, amennyiben az építtető természetes személy és az építési tevékenységet saját lakhatásának biztosítása céljából végzi. [155/2016. (VI.13.) Korm. rend. 1. § (1) bek.]

A fenti kategóriába nem tartozó lakóépületek építése továbbra is kizárólag végleges építési engedély alapján lehetséges.

II. Egyszerű bejelentés alapján bármit építhetünk?

Természetesen nem! Attól, hogy az építési munkára nem kell az illetékes hatóság előzetes engedélye az építtetőnek minden egyéb jogszabályban foglalt előírást be kell tartania. Minden jogszabálynak, melyek alapján korábban az építésügyi hatóság az építési engedély kérelmet elbírálta, mostantól az építtetőnek (és a kivitelezőnek) önkéntes jogkövetéssel kell megfelelnie. A jogszabályok megtartását pedig a hatóságok az építés közben és utólagosan is ellenőrzik. Aki ezeket megszegi annak a szabálytalan építés jogkövetkezményeivel kell számolnia.

III. Milyen szabályokat kell betartani és mely hatóságok ellenőrzik ezeket?

Egy építkezés során számos előírásnak kell megfelelni, ezek egy része az építmény létesítéshez, másrésze a konkrét kivitelezéséhez köthető. Vannak országos érvényű jogszabályok (tehát olyanok melyek az ország minden településére vonatkoznak) és helyi jogszabályok, melyek egy adott településre az Önkormányzat alkot meg, a helyi adottságokhoz, településképhez és építési rendhez igazodóan (tehát ezen szabályok az egyes településeken, kerületekben eltérők lehetnek).

Az építkezésekre irányadó előírások közül azonban két helyi rendeletet ki kell emelni, melyek előírásai elsődlegesek az építés helyi szabályaira vonatkozóan ez a helyi építési szabályzat és a településképi rendelet.

Csepelen:

Helyi építési szabályzat: Budapest XXI. kerület Csepel Építési Szabályzatáról szóló 24/2018. (X. 26.) számú önkormányzati rendelete (továbbiakban: CSÉSZ).

Településképi rendelet: Csepel településkép-védelméről és alakításáról szóló 35/2017. (XII. 20.) önkormányzati rendelet (továbbiakban: Tkr.).

Mind a CSÉSZ, mind a Tkr. hatályos normaszövege az Önkormányzat honlapján is megtalálható. E helyi rendeletbe foglalt előírások nagyon fontosak, mivel közvetlen előírásokat tartalmaznak az épületek megjelenésére és kialakítására és többek között az egyes lakóépületekben kialakítható lakásszámra is.

Csepelen a kertvárosias, intenzív beépítésű lakóterület (Lke-1) építési övezeteiben a telkeken minden megkezdett 800 m2 telekméret után legfeljebb egy lakás helyezhető el, a

lakásszám azonban a 2 db-ot nem haladhatja meg. Ez a rendelkezés a sorházas és csoportházas építési övezetekre nem vonatkozik. [24/2018. (X. 26.) 40. § (6) bek.]

A lakóépület építésre vonatkozó egyszerű bejelentés után az építkezést, majd pedig az épület felépülete után az elkészült épületet az építésügyi hatóság (Budapest Főváros Kormányhivatala Építésügyi és Örökségvédelmi Főosztály Dél-Pesti Építésügyi és Építésfelügyeleti Osztálya) ellenőrzi és a szabályos építés után, állít ki róla hatósági bizonyítványt. [155/2016. (VI.13.) Korm. rend. 6. §]

Az épületeknek településképi előírásoknak is meg kell felelniük, melyeket a Tkr. rögzít. Ennek betartásáért itt is elősorban az építtető felel. Ugyanakkor az egyszerű bejelentés alapján épülő lakóépületek esetében, ezen előírásoknak való megfelelés is ellenőrzésére kerül az egyszerű bejelentést kötelezően megelőző szakmai (főépítészi) konzultáción. Tehát az építkezés, illetve a felépült lakóház, településképi szempontból ellenőrizhető szintén, mely hatósági hatáskör címzettje Csepelen Budapest XXI. Kerület Csepel Önkormányzatának Polgármestere. [2016. évi LXXIV. tv. 8. §, 35/2017. (XII. 20.) Ör. 62. § (1) – (2) bek.]

IV.A szabálytalan építés jogkövetkezményei

IV.1. Építésügyi hatóság

Az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. törvény (továbbiakban: Étv.) szerint szabálytalan a

a) jogszerűtlenül,

b) jogosulatlanul vagy

c) szakszerűtlenül

megkezdett és végzett tevékenység.

Szakszerűtlen az építési, valamint a kivitelezői tevékenység, ha

a) azt – az Étv. 33/A. § szerinti építési tevékenység kivételével – a helyi építési szabályzat rendelkezéseitől eltérően végzik,

b) az Étv. 33/A. § szerinti építési tevékenység esetén az Étv. 13. § (2) bekezdésében foglaltaktól eltérően végzik,

c) az alapvető követelmények, a tevékenységre vonatkozó szakmai szabályok, előírások megsértésével végzik, vagy

d) a tevékenység végzése az életet, az egészséget, a közbiztonságot veszélyeztető állapotot vagy használatot eredményez. [1997. évi LXXVIII. tv. 48. § (1) és (5) bek.]

Miután a CSÉSZ (helyi építési szabályzat) előírja Csepel egyes építési övezeteiben azt a maximális lakásszámot, amit szabályosan létesíteni lehet, így az ezen előírást megszegő építtetők és kivitelezők szakszerűtlen építési munkát, szabálytalan építési tevékenységet követnek el, ha a lehetségestől több lakást alakítanak ki.

A szabálytalan építés felfedezése esetén építésrendészeti eljárás indul, melyet az építésügyi hatóság folytathat le és ennek során vizsgálja ki a szabálytalanságot. Az eljárás után két lehetséges kimenetele lehet alapvetően az ügynek:

fennmaradási engedélyezési eljárás lefolytatására hívják fel építtetőt, vagy

elrendelik a szabálytalanság megszüntetését (visszaalakítással, átépítéssel, visszabontással)

A fennmaradási engedély kiadásának feltétele az, hogy az építmény feleljen meg a vonatkozó jogszabályoknak, illetve az engedély megadásával egyidejűleg a hatóság építésügyi bírságot is kiszab építtetőnek, mely tetemes összeg is lehet (akár milliós tétel). [1997. évi LXXVIII. tv. 48/A. §, 49. §]

Fontos kiemelni, hogy abban az esetben, ha az épület nem feletethető meg a vonatkozó jogszabályoknak, jelen esetben a CSÉSZ-nek, akkor fennmaradási engedély nem adható! Ilyen esetben a hatóság csak a szabályossá tételt (bontást, átalakítást) írhatja elő!

IV.2. Polgármester

Amennyiben a kialakított épület a szakmai konzultáción egyeztetett tervektől eltérően (vagy a nélkül) épül meg, úgy, hogy sérti vele a településképi előírásokat, az önkormányzati hatóság is településképi kötelezési eljárást indíthat az ingatlan tulajdonosával szemben.

A települési önkormányzat polgármestere településképi kötelezési eljárást folytat le az alábbi feltételek esetében rendelhet el:

a) helyi önkormányzat képviselő-testülete által elfogadott önkormányzati településképi rendeletben foglalt előírások alapján,

b) a helyi önkormányzati rendeletben meghatározott településképi követelmények teljesítése érdekében,

c) az Ákr. szabályai alapján – hivatalból vagy kérelemre -,

d) az ingatlan tulajdonosával szemben.

A kötelezési eljárást követően – szükség esetén – kötelezés bocsátható ki. [314/2012. (XI. 8.) Korm. rend. 26/E. §; 2016. évi LXXIV. tv. 11 §]

Ha az ingatlan tulajdonosa a településképi rendeletben foglalt településképi követelményeket megsértette, az önkormányzat polgármestere (főpolgármestere) felhívja az ingatlantulajdonos figyelmét a jogszabálysértésre, és végzésben megfelelő határidőt biztosít a jogszabálysértés megszüntetésére. Vagyis a kötelezést megelőzően lehetővé kell tenni a jogszabálysértés megszüntetését.

Az önkormányzat polgármestere a végzésben előírt határidő eredménytelen eltelte esetén, településképi kötelezés formájában – önkormányzati hatósági döntéssel – a településképi követelmények teljesülése érdekében az ingatlan tulajdonosát az építmény, építményrész

a) felújítására,

b) átalakítására vagy

c) elbontására kötelezi [2016. évi LXXIV. tv. 11 § (1)-(2) bek.; 314/2012. (XI. 8.) Korm. rend. 26/E. §].

Illetőleg a tevékenység rendeltetés visszaállítására, megszüntetésére.

Amennyiben a településképi rendelet lehetőséget biztosít erre, a polgármester településkép-védelmi bírságot is kiszabhat a kötelezéssel egyidejűleg. A bírságot is az ingatlan tulajdonosával szemben lehet kiszabni [2016. évi LXXIV. tv. 11 § (2) bek.].

V. Egyéb lehetséges következmények

Egy szabálytalanul megépített épület tehát olyan építésjogi következményeket vonhat maga után, mely a puszta kellemetlenségeken túl, nagy anyagi terheket is róhat az építtetőre, tulajdonosra. Ki kell hangsúlyozni, hogy az egyszerű bejelentés alapján épülő épületeket, előzőleg hatóság nem ellenőrzi, így minden felelősség az építkezés megkezdésétől a befejezéséig elsősorban az építtetőre (kivitelezőre) hárul!

A szabálytalan épületek esetében lehetségesek még olyan problémák is melyek nem feltétlenül az építésügyi eljárásokhoz kapcsolódnak. Ilyenek lehetnek:

V.1. Támogatások, hitelek igénybevétele

A legtöbb építkezést ma már építtetők, illetve ingatlanvásárlók banki hitelekből és állami támogatásokból finanszírozzák. Általában a pénzeszközök felhasználása előtt a folyósító intézmények, hivatalok különös figyelmet fordítanak az építkezés szabályosságára. Mondhatni ez olyan követelmény, melynek akár kismértékű megszegése is a pénzösszeg folyósításának megszüntetését, akár visszafizetésének kötelmét is maga után vonhatja.

Minden egyszerű bejelentéssel felépült épületről az építésügyi hatóság hatósági bizonyítványt állít ki, mely kötelezően tartalmazza a megvalósult lakások számát. Amennyiben a valóságban a bizonyítványban szereplőtől eltérő lakásszám létesült, úgy a szabályosság igazolását követelhetik meg a finanszírozó intézmények, melyet építtetőnek a hatóságoktól kell kérnie. Ez esetben pedig biztosan kiderül a szabálytalanság és az építésügyi jogkövetkezmények is megtörténnek a fent részletezettek szerint.

V.2. Ingatlan-nyilvántartási átvezetés

Az újonnan felépült lakóépületeket, a felépítésük után az ingatlan-nyilvántartásban is fel kell tüntetni, át kell vezetni. Ennek szükséges, de nem elégséges feltétele az építésügyi hatóság által kiállított hatósági bizonyítvány, ahol a jóváhagyott, szabályosan tervezett lakásszám is feltüntetésre kerül. Ha a megvalósult állapot és a hatósági okirat között eltérést állapít meg az ingatlanügyi hatóság, úgy annak tisztázásáig a kötelező átvezetést nem hajtja végre és így építtető szintén problémába ütközhet mind a finanszírozásánál, mind az építésügyi hatóságnál.

Az újonnan épülő többlakásos lakóépületek az esetek többségében társasházakká alakulnak, mely segíti a tulajdonosi közösség tulajdonainak meghatározását, a jogosultságok és felelősségi körök egyértelmű tisztázását. A kivitelezés előtt megvásárolt lakásokat is építtetők „önálló lakásként” vásárolják meg általában.

A társasházzá alakulást és az önálló rendeltetési egységek (lakások) számát az ingatlan-nyilvántartásban fel kell tüntetni. Itt is egyértelműen kiderül, hogy ha társasház albetétjeinek a száma nincs összhangban a hatósági okiraton feltüntetett lakásszámokkal, így a szabálytalanság megállapítható.

V.3. Rendezetlen jogi helyzet

Jellemző az önálló rendeltetési egységek növelésének szabálytalansága esetén, hogy azok kisebb átalakításokkal történnek és általában a hatósági ellenőrzéseket követően. Ez jelentheti azt is, hogy a kivitelező építi át az épületet majd eladja a több lakást más-más tulajdonosnak. Ez akkor is problémás, ha a vevő ismeri a szabályokat és azok felett szemet hunyva megy bele a vásárlásba, hiszen ekkor a szabálytalan építés egyik megvalósítója lesz az új tulajdonos (építtető) is, így vele szemben is eljárhatnak a hatóságok. Ugyanakkor még nagyobb baj, ha a vevő nincs tisztában a helyzettel, erről laikusként nem tud, vagy nem is világosítják fel erről. Ekkor ugyanis jóhiszeműen esetleg megvesz egy önálló lakást, majd az esetleges hatósági eljárás, vagy ingatlanügyi eljárás után szembesül a következményekkel, ami lehet az is, hogy egy közös tulajdonú közös lakásban lesz résztulajdonos a tulajdonos társaival. Az ilyen jellegű, erkölcsileg is jogilag egyaránt elítélendő cselekmények áldozatai nehezen tudják utólagosan kárukat érvényesíteni, hiszen, ha a kivitelező levonult a területről (vagy esetleg felszámolásra került) a kár behajtása szinte ellehetetlenül.

Egy esetleges polgári, vagy kártérítési perben is nehezedik a bizonyítás, hiszen építési engedély hiányában automatikusan az építtető és az ingatlantulajdonosok felelnek a jogkövetkezményekért és amióta egyes építkezéseknél építési napló sem kötelező, így a szakszerűtlen építési munka tárgyi bizonyítása is problémás lehet.

Tehát egy ilyen ügyben könnyen kerülhet akár a jóhiszemű tulajdonos is olyan helyzetbe, melyben egy rendezetlen jogi hátterű ingatlan tulajdonosa lesz és olyan kompromisszumokat kell kötnie a szabályosság érdekében, melyek betartása hatalmas életvitelbeli áldozatot követel, a jogi megpróbáltatásokról nem is beszélve.

VI. Összefoglalás

Egy ingatlan megvásárlása vagy építése manapság olyan anyagi ráfordítást igényel, mely sok embernek az élete munkáját, hosszú évekre szóló anyagi áldozatvállalását jelenti.

Kiemelt fontosságú ezért, hogy az otthonként szolgáló lakás ne csak korszerű, kényelmes, szerethető és igényes épület legyen, de szabályos is. A hivatali bürokrácia csökkenésével építtetők, tulajdonosok nemcsak könnyítéseket, lehetőségeket kaptak, hanem nagyobb kötelezettséget és felelősséget is magukért. Bár egy építkezés sok stresszhelyzetet teremt és nagy türelmet igényel, de nem felejtődhet el, hogy minden építkezés csak jogszabályi keretek között valósítható meg. És ez nemcsak a jogszabályokért történő építést jelenti, mivel az előírásokban (különösen a helyi rendeletekben) az adott közösség többségnek az épített környezet értékeinek megőrzésére és az élhető települési környezet kialakítása iránti igénye is kifejeződik.

Az építkezés jogi problémáinak elkerülésére a legolcsóbb és legegyszerűbb mód a megelőzés. Ennek egyik alapeleme az önkéntes jogkövetés, a másik pedig a tájékozódás és a hatóságok tájékoztatási feladatainak igénybevétele. Bármely laikus ügyfél, a hatóságok segítségével tájékozódhat olyan alapvető előírásokról, melyek az építkezés szempontjából meghatározók, ilyen többek között, a létesíthető lakásszám is.

csepel.hu