Ingatlanmagazin
Szigetszentmiklósi idill (Fotó: Réti Dóra)
A csepelihez képest több 10 ezer forinttal alacsonyabb négyzetméterárakkal találkozhatunk, ha a néhány kilométerrel délebbre fekvő agglomerációs településeken keresünk ingatlant.
Megnéztük, melyek most errefelé a legnépszerűbb városok, ingatlantípusok, s hogyan alakulnak jelenleg az eladási árak.
A Ráckevei (Soroksári) Duna-ág választja ketté az úgynevezett ráckevei kistérséget, mely Budapest déli kerületei alatt fekszik közvetlenül, s egy része hivatalosan is a budapesti agglomeráció része, többek között Ráckeve kivételével, mely már kiesik ebből a körből. Tőle nyugatra Érd, keletre pedig Gyál és Vecsés található a nagyobb városok közül.
Az ide tartozó 20 település egy részét a HÉV köti össze a fővárossal, s közel fekszik hozzájuk az M0-ás is, így a közlekedés sem mondható rossznak, habár a tapasztalatok szerint mostanra már eléggé zsúfolttá váltak az utak. Ez azonban azt is jelzi, hogy a térség népszerű a vevők körében.
Mekkora volt a visszaesés?
Mind az újépítésű, mind a használt lakások esetében 15-20 százalékos áresésre került sor az elmúlt két évben a Soroksári Duna-ág agglomerációs ingatlanpiacán – mondta lapunknak Schevelik Attila, a Miklós Ingatlancentrum vezetője. Ez azt jelenti, hogy egy korábban 20 millió forintba kerülő ingatlan ma már csak 16-17 millió forintot ér. Az áresést nemcsak a válsággal együtt járó hitelezési visszaesés okozta, hanem a szocpol megszűnése. Előbbi főként a használt lakások piacára, míg utóbbi az újlakás-piacra mért csapást. Méghozzá olyan mértékűt, hogy a forgalom 50 százalékkal csökkent 2008 óta a térségben – vélekedett az ingatlanközvetítő.
Az idei nyáron ugyanakkor már érezhető volt egy fellendülés, mely 3-4 hónapig tartott – hívta fel a figyelmet Németh Gizella, a Németh Ingatlanközvetítő és Szolgáltató Iroda vezetője. Ez elmondása szerint főként a középkategóriás ingatlanok piacán jelentkezett.
Bazsó Zoltán, az Ingatlancorner tulajdonosa hasonló tapasztalatokról számolt be, de úgy tűnik számára, hogy a nyári fellendülés után most ismét némi visszaesés érzékelhető az érdeklődést illetően. Felhívta a figyelmet ugyanakkor arra is, hogy a válság miatt bekövetkező hitelszűke nemcsak csökkenő árakat, hanem egyre növekvő alkukat hozott. A 20-30 százalékos alku vált általánossá a térségben a készpénzes vevők miatt, akik sorra járják az eladó ingatlanokat, s most már nem érzelmi alapon választanak lakást vagy házat, hanem maximálisan az árat veszik figyelembe – magyarázta az ingatlanközvetítő.
Ebből következik az is, hogy sokan kifejezetten a bedőlt hitelesek ingatlanaira vadásznak, vagyis azzal keresik meg a közvetítőt, hogy ilyen lakást ajánljon nekik, mivel ezeknél tudják a legjobb árat kicsikarni. Mindehhez persze azoknak az eladóknak is alkalmazkodni kell, akiknek nincsen hitelük, s nem is sürgős az ingatlan eladása – tette hozzá Bazsó Zoltán.
Kik vásárolnak?
Németh Gizella szerint a legtöbb ingatlanvásárló a Budapestről kiköltözők köréből kerül ki, s csak egy kisebb részt jelentenek a településeken belüli átköltözők. A városok egyre gyarapodnak: Szigetszentmiklóson már 30 ezer felett jár a lélekszám, Szigethalmon 15 ezer felett, Halásztelek esetében pedig meghaladja a 8 ezret. Erre az agglomerációs piacra Schevelik Attila megfigyelései szerint 60 százalékban a 25-35 éves korosztály érkezik. Általában házaspárokról van szó, de gyakran már családról, azaz gyerekkel keresnek megfelelő ingatlant. 30 százalékban képviselteti magát a 35-50 éves korosztály, míg 10 százalékot a többiek tesznek ki.
Bazsó Zoltán ugyanakkor jelezte, hogy tapasztalható egy visszaköltözési hullám is Budapest irányába. Tehát amíg néhány éve még mindenki kifelé tartott, addig most már ezzel ellentétesen is beindult a mozgás. Egy kisebb pesti lakással a bejárás költségeit kívánják megspórolni az emberek. Az ingatlanközvetítő számos olyan hirdetéssel találkozott, melyben budapesti lakásra cserélnék ingatlanukat az itt lakók.
Az ingatlanközvetítők szerint felállítható egy sorrend a térség településeinek népszerűségét tekintve, mely persze az árakban is tükröződik. Összességében annál kedveltebb egy város, minél közelebb fekszik Budapesthez, azonban van néhány körülmény, mely árnyalja a képet. Schevelik Attila úgy véli, hogy a legkedveltebb város Dunaharaszti, utána Szigetszentmiklós következik, majd Taksony. Németh Gizella szerint valóban Dunaharaszti a legnépszerűbb, de vele nagyjából egy szinten van Szigetszentmiklós is. Utánuk következik Halásztelek, Tököl, Szigethalom és végül Ráckeve. Bazsó Zoltán viszont megjegyezte, hogy utóbbi kilóg a környező települések közül, a vevők sokkal inkább kedvelik, hiszen a környező településekkel – Dömsöd, Kiskunlacháza, Szigetszentmárton, Szigetcsép – összehasonlítva sokkal szebb, hangulatosabb városról van szó.
A sorrendet nagyjából a települések fekvése és a közlekedés határozza meg. Dunaharaszti fekszik a legközelebb Budapesthez, s az M0-ás autópálya mellett. Németh Gizella ennek kapcsán felhívta a figyelmet arra, hogy éppen most zajlik az M0-ás szélesítése irányonként 3 sávossá, ami nagy segítséget fog jelenteni, ahogy az épülő csepeli gerincút is. A forgalom ugyanis egyre nagyobb, ahogy nőnek a települések, így a csúcsforgalomban gyakran nehéz már a közlekedés – derült ki az ingatlanközvetítők szavaiból.
Magasabbak az árak, ha van HÉV
Bazsó Zoltán tovább árnyalta a képet azzal, hogy a térségben jár a HÉV, mely Ráckevéig közlekedik, s áthalad több városon, így Dunaharasztin vagy Szigetszentmiklóson. Ez igencsak megkönnyíti a közlekedést. Amelyik település viszont kiesik a HÉV vonalából, s csak egy távolsági busz köti össze a várossal, az kevésbé vonzó, s ez több 10 ezer forinttal alacsonyabb négyzetméterárakban jelentkezik. Az ilyen települések közé tartozik többek között Taksony vagy Dunavarsány. Összehasonlításképpen elmondta, hogy míg egy újépítésű lakás négyzetméterára Dunaharasztiban 240-280 ezer forint, addig Dunavarsányban már 200 ezer forinttól lehet 55-60 négyzetméteres ikerház venni. Ráckeve az árakat tekintve dunavarsányi szinten áll.
Schevelik Attila szerint újépítésű vagy újszerű ikerházakból találjuk a legnagyobb kínálatot errefelé, hiszen rengeteg vállalkozó ebben látott korábban fantáziát. Most ezek a házak adottságtól függően 14-23 millió forintért vásárolhatók meg Szigetszentmiklóson vagy Dunaharasztin. Bazsó Zoltán megfigyelései szerint a válság során a legnagyobb keresletcsökkenés egyébként az újépítésű ingatlanok esetében jelentkezett. Az építkezések visszaesésével párhuzamosan pedig a telkek ára is megszenvedte a válságot.
Szintén nehezen eladhatók Schevelik Attila szerint a 60-as, 70-es években épült tipikus, 10×10-es, 2 szobás kockaházak, melyek átlagosan 700 négyzetméteres telkeken állnak. Egy ilyen ingatlan Szigetszentmiklóson, központi elhelyezkedéssel mintegy 16-18 millió forintba kerül. Számolni kell azonban egy ilyen ház esetében a felújítással, szigeteléssel, melynek összege az 5-8 millió forintot is elérheti. A több mint 20 milliós összegből így is csak egy 60-as években épült házunk lesz, bár az is igaz, hogy nincs közös falunk a szomszéddal, azaz adott egy önálló családi ház.
Márpedig a családi házak piacán már némileg magasabb árakkal kalkulálhatunk. A legolcsóbb, legrosszabb elhelyezkedésű, 300-400 négyzetméteres telken álló, 70-90 négyzetméteres házak ára is 17-18 millió forint környékén alakul, de ha egy jobb adottságú, 130 négyzetméteres, 4 szobás, garázzsal rendelkező ingatlant akarunk venni, akkor már 25-30 milliós árra kell számítanunk. Az is igaz ugyanakkor, hogy a 30 millió forintos ár egy olyan határ, ami felett csak egyedi megrendelésre épültek, épülnek errefelé ingatlanok – tette hozzá Schevelik Attila.
Bazsó Zoltán szerint a sorházak, ikerházak a legnépszerűbb kategóriába tartoznak errefelé, ezeket viselte meg a legkevésbé a válság. Az árak az újszerű, 4-5 éve épült házaknál 15 millióról indulnak, s egészen 25-30 millió forintig emelkednek. Németh Gizella is ugyanezt tapasztalta: azaz a 20 millió forint feletti családi házak iránt mutatkozik jelentősebb érdeklődés, de felkapottak lettek a kisebb, 1-1,5 szobás lakások is, melyek 7-9 millió forintért kelnek el. Bazsó Zoltán szerint a keresett, 1,5-2 szobás lakások ára négyzetméterenként 220 ezer forint, s ezen az áron még érdeklődnek is irántuk.
Vízparti ingatlanok
Tovább emelkedik az ár, ha az ingatlan közvetlenül a Duna parton fekszik, és az említett települések valamelyikében található. A korábban említett árakra nyugodtan rászámolhatunk még plusz 40-50 százalékot – vélekedett Schevelik Attila, aki azt is megjegyezte ugyanakkor, hogy ha egy ingatlan nem közvetlenül vízparti, tehát akárcsak 30 méterre is van attól, akkor már csak átlagáron lehet értékesíteni. A Duna mentén álló üdülők, melyek a városokon kívül találhatók, egyébként jóval olcsóbban megvásárolhatók, s a kínálat is jelentős ezekből, hiszen a Kvassay hídtól kezdődően a Csepel-sziget végéig beépítették velük a vízpartot.
Kalapács József, a ráckevei Prána Ingatlaniroda tulajdonosa szerint akár még dupla árról is beszélhetünk, ha az adott ingatlan közvetlenül a vízparton fekszik, s nem beljebb a településen. Az árak 5 millió forint környékéről indulnak, bárhol is nézegetünk a Ráckevei Duna-ág partján, de ezért az összegért még csak egy telket tudunk venni. Egy átlagos, 2 szobás 50-60 négyzetméteres ház ára 15-20 millió forint körül alakul, de találkozhatunk akár 100 millió forintos ajánlatokkal is. A közvetítő szerint a piacon most jellemzően inkább csak nézelődnek a vevők. Akik vásárolnak, azok a 10-15 millió házakat veszik leginkább – tette hozzá.
Az előbb említett áraknál olcsóbban juthatunk nyaralóhoz a délegyházi tavaknál, sőt ez az egész térség legolcsóbb része ingatlanpiaci szempontból – derült ki Schevelik Attila szavaiból. Mint az ingatlanközvetítő elmondta, a telkek errefelé rendkívül alacsony áron kelnek el: 3-4 millió forintért vehetünk 800-1000 négyzetméteres területet, ebből kifolyólag pedig a házak értéke is alacsony.
Bazsó Zoltán szerint is igen nyomottak errefelé az árak: 6-8 millió forintról indulnak házak esetében, de persze 20 millióért is vásárolhatunk. Ezen összeg felett azonban hirtelen megszűnik a kereslet. A vevők előszeretettel vásárolnak felújítandó ingatlanokat, melyeket a maguk ízlése szerint felújíthatnak, de alapvetően a közvetlenül vízparton fekvő házak a keresettek. Nemcsak üdülőnek veszik itt az ingatlanokat, hanem azzal a szándékkal is, hogy átalakítsák egész évben lakható családi házakká.
Kalapács Józsi! Éljen a Pokolgép!