Figyelőnet
Az autó- vagy lakáshitelek törlesztése válság idején egyre több embernek okoz gondot. Hogyan érdemes elkerülni a legrosszabb forgatókönyvet, vagyis a nemfizetés miatt bekövetkező kényszerértékesítést, a vagyontárgyunk elkótyavetyélését?
Szép számmal keringenek rémtörténetek arról, hogy a késedelmes törlesztőrészlet-fizetés, vagyis praktikusan a nemfizetés miatt hogyan kényszerértékesíti a bank az autónkat, az ingatlanunkat, vagy hogyan adja tovább adósságunkat egy keményebb partnernek, amely aztán nagyobb összeget, gyorsabb törlesztést követel. Mi az igazság, valóban teljesen kiszolgáltatott a nemfizető ügyfél?
Ha nem tudunk törleszteni
Minden előzetes óvatosság ellenére bekövetkezhet a baj, egész egyszerűen nem megy a törlesztés. Megnőtt a részlet vagy csökkent a jövedelmünk, voltaképpen mindegy, a lényeg, hogy nem tudunk a bank felé teljesíteni.
Természetesen, ha méltánytalanságot vélünk felfedezni, akkor megvannak a panasz fórumai (felügyelet, fogyasztóvédelem, versenyhivatal, békéltető testület, mediátor). A harmadik fél, illetve a nyilvánosság bevonásának is lehet pozitív következménye, például a felügyelet ajánlást fogalmaz meg a bankok számára, a kormány beavatkozik, a törvény a bankokat szigorúbban fogja, de ha egészen őszinték szeretnénk lenni, az ügyfelek konkrét eseteiben aligha ez segít.
Nem egyenlők az esélyek, a bankok erős jogi háttérrel, biztosan szakszerűen alakították ki a szerződéseket, és vélhetően azoknak megfelelően jártak el az ügyféllel szemben.
Praktikusabb tehát a bankhoz fordulni, és a közös érdek mentén (a hosszú távú bank-ügyfél kapcsolat reményében) megoldást keresni. A tartozásunkat nem fogják elengedni, nem fognak a terheinken csökkenteni, két megoldás azonban marad: az egyik a hitel futamidejének meghosszabbítása, a másik az átmeneti felfüggesztés. Előbbi esetben ugyan tovább fizetünk, de havonta kevesebbet, aminek az az előnye, hogy a havi büdzsé kicsit felszabadul, az a hátránya, hogy a bank felé fizetendő összes törlesztés nagyobb lesz. A másik megoldás a hitel-törlesztés felfüggesztésének kérése, erre vannak (határozottan eseti) példák, de a bankok azért nem igazán kultiválják ezt a gyakorlatot.
Általában akkor van rá több esélyünk, ha a bank kockázata alacsony, mert a fedezetarány nagyobb. Egy egyszerű példával, ha a 15 millió forintos hitel mögött fedezetként egy 30 milliós ingatlan van, akkor a bank esetleg belemehet, hogy a család átmeneti jövedelmi problémái miatt pár hónappal eltolja a hiteltörlesztést, természetesen ennek azért költsége is van.
Viszi a bank
Ha azonban nem sikerült a bankkal kölcsönösen elfogadható szerződés-módosításban megegyezni, vagy esetleg az ügyfél a módosított feltételeknek sem tud eleget tenni, jönnek a vadabb helyzetek. A szerződés felmondása előtt a banknak értesítenie kell ügyfelét a Központi Hitelinformációs Rendszerbe (KHR) kerülés lehetőségéről, ez a rossz adósok listája, vagyis egy ilyen figyelmeztetés már a szerződés felmondása előtti végső fizetési felszólítás. Ha a bank elidegenítési és terhelési tilalmat is kikötött magának, akkor az ügyfél a bank hozzájárulása nélkül nem tudja eladni autóját, ingatlanát, jöhet a banki kényszer-értékesítés. A bankok felelőssége óriási és joggal várható el, hogy méltányosan és korrekten járjanak el a szerződésszegő ügyfeleikkel szemben is.
A bankárokkal folytatott háttérbeszélgetések alapján azt lehet tudni, hogy komoly autóparkok ragadnak a bankokra, de a lakásokkal azért egyelőre más a helyzet. Sokan a privát válságkezelésük során amúgy is a gépkocsin fognának, ha a probléma a hiteltörlesztés elmaradozásában bukkan elő, némi ügyintézést megspórolva sokan hagyják borulni az autót. Ez persze korántsem ajánlott, mert a kényszerértékesítés már a nevében is hordozza, hogy a kényszerű helyzetben levő eladó aligha tud jó árat elérni, mindenesetre sok a hitelből megvett és kényszerből eladott jármű.
Az ingatlanoknál, főleg az egyetlen, a család lakhelyéül is szolgáló ingatlannál már sokkal vészesebb a helyzet. A médiában sorra láthatók a rémtörténetek. Kölcsönből kibővítette egy házaspár a házát, majd egyszerre elveszítették az állásukat, hiszen a házaspár ugyanannál az autóipari beszállítónál dolgozott, ezek után nem tudtak törleszteni, a bank a sztori végén 17 millióért adta el a szerény becsléssel is 28 milliós, csak éppen nem forgalomképes házat.
Vagy egy másik csúnya történetben a családfő 9 hónapig dolgozott a Megyeri hídon, a tévében vágják a szalagot, éljen, kész az állami presztízsberuházás, csak éppen a kkv-k, az egyéni vállalkozók nem láttak pénzt, a bank pedig vitte több pórul járt melós házát is.
A sztorik rettenetesek, és sajnos ilyenkor már igazán nincs mit tenni. A bankok opciós jogára vonatkozó rendelkezésekre ugyan vannak szabályok, vannak felügyeleti ajánlások, és a szabályok mindig szerepelnek az ügyfélszerződésben, de ezekután nehéz védekezni.
Azaz, ha az adós nem fizet, a hitelszerződést a bank azonnali hatállyal felmondhatja (mivel a nemtörlesztés súlyos szerződésszegésnek minősül), így a követelés lejárttá válik. A jelzálogalapú hitelszerződéseket olyan közokiratba foglalják, amellyel a követelés azonnal végrehajtható. Az már más kérdés, hogy a bank valóban siet-e a végrehajtással. A végrehajtót pedig biztosan nem szeretjük, akár siet, akár tétovázik.
Végrehajtás
A gyors és a lassú végrehajtás is lehet káros az ügyfélnek. Újabban mintha a bankok viszonylag gyorsan értékesítenék az ingatlanokat. A Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyelete szerint fogyasztóvédelmi szempontból ez inkább káros, mert a bank nem ad elegendő időt az ügyfélnek arra, hogy rendezze a helyzetét, esetleg mégis törlesszen vagy az ingatlan jobb áron történő értékesítésével legalább csökkentse a veszteségét.
Szabó Máté ombudsman, az állampolgári jogok országgyűlési biztosa ugyanakkor korábban éppen azt találta aggályosnak, hogy a bankok elhúzzák joguk érvényesítését, mert így az ügyfélnek több késedelmi kamatot tudnak felszámolni.
Engedményezés
A bankok viszonylag gyakran eladják a követeléseiket. A rossz adósokkal ekkor már nem kell bajlódniuk, és a banki hitelportfólióban sem rontja a késedelmesen fizető a jó hitelek arányát, nem romlik az úgynevezett bonitás. Ha a bank engedményezi követelését, akkor a követeléskezelő költségeit nem lehet az ügyféllel szemben érvényesíteni, csak az engedményezett követelés és a késedelmi kamatok érvényesíthetők.
A bankok keze nagyon nincsen megkötve, általánosságban csak annyit lehet kijelenteni: azt mindenképpen be kell tartaniuk, hogy az ügyféllel szemben szerződésszerűen járjanak el. A fogyasztóvédelmi szempont persze ennél több gondosságot is igényelne, de azt a magánemberek nem feltétlenül ismerhetik meg, hogy a bankok belső szabályzataik alapján milyen partnerekkel és milyen ütemezéssel, menetrenddel szerződhetnek a rossz követelések kezelésére. A felügyelet azonban ezt is vizsgálhatja.
Tíz fontos tanács
1. A hitelfelvétel komoly döntés, több lehetőséget is hasonlítsunk össze!
2. Csak úgy írjuk alá a szerződést, ha mindent elolvastunk, mindent megértettünk!
3. Külön is figyeljünk arra, hogy a bank érthetően tárja fel előttünk a devizaalapú lakáshitel kockázatait, például az árfolyam-kockázatot!
4. Az ingatlan összértékéhez képest aránytalanul kicsi hiteligény esetén ne engedjük az ingatlanunkat jelzálogba, keressünk más megoldást!
5. Fektessünk arra is hangsúlyt, hogy megismerjük, hogy a bank miként érvényesítheti az ingatlanra kikötött vételi jogát!
6. Ne szégyelljük előre részletesen megkérdezni, hogy a bank opciójának mi a módja, hogyan állapítják meg a vételárat, milyen értesítésekre számíthatunk! Szintén még a szerződéskötés előtt ellenőrizzük, hogy szerződés-szegésünk esetén a bank biztosít-e számunkra értékesítési haladékot, amely időszakban az ügyfél értékesítheti az ingatlant, és ha igen, mekkora-e ez az időtartam!
7. Gondoljuk át a legrosszabb forgatókönyveket, tekintsük át a későbbi nemfizetésünk kockázatát!
8. Próbáljunk meggyőződni arról, hogy van-e lehetőségünk a később esetleges szükséges újabb értékeléseket végző értékbecslő megválasztására, vagy legalább az értékbecslő függetlenségének ellenőrzésére!
9. Pontosan ismerjük meg, hogy az opciós szerződés alapján a pénzügyi intézmény hogyan jelölhet ki az ingatlanra más vevőt, követelését hogyan ruházhatja át más személyre, cégre, milyen hátrány érhet ilyenkor bennünket!
10. Ha gondjaink támadnak, próbáljunk a bankkal megegyezni, a futamidő meghosszabbítása, a törlesztés felfüggesztése segíthet!
Egyéb trükkök a bankok részéről. Fizetési késedelem esetén. a kamaton kívül felszólítólevél, aminek ára 500 Ft/levél, majd a bank azonnal felmondja a szerződést, amit megújít 10 000 Ft-ért . És még rengeteg ötletük van.
Ceterum censeo… A kommunista, ha kinyitja száját hazudik, ha kinyújtja kezét lop.
Igyvan!! nagyapó! igazadvan!
Reggel ,délben ,este hazudnak,
nagyapó: ez melyik bank?